깡통전세 뜻 알고 피하자.

'계약한 집이 깡통전세이면 어떡하지?'

정말 많이 했던 고민이다. (사실 지금도 하는 중)

 

이번 전세 계약이 끝나면 임대주택에 들어갈 예정이긴 하지만, 임대주택이 되기 전엔 정말 고민이 많았다.

내 보증금 돌려 받을 수 있긴 한지, 앞으로 가야할 집은 전세보증보험 가입이 되는 곳만 알아봐야 하는지 등

 

웃긴건 난 이미 전세 계약을 다 마치고 알게된 정보들이라는 것.

어제 새로 발표된 '서울시 전월세 정보몽땅'에 대해 간략히 설명하고 깡통전세를 최대한 피할 수 있는 방법에 대해 다뤘다.

 

 

 

전세보증보험 가입이 가능한 매물 찾기

사실 이것만 가능하다면 웬만해선 깡통전세 문제나 보증금을 떼일 일은 없다고 봐도 된다.

다만 경험상 우리가 흔히 아는 빌라(다세대, 다가구)는 전세 보증보험을 들지 못하는 경우가 대부분이고 소수의 매물만 보증보험 가입이 가능하다. 아파트는 근저당에 문제가 없다면 대부분 가입이 가능하다.

 

꼭 보증금을 떼여야만 돌려주는게 아니라 제때 보증금 지급을 해주지 않더라도 보증금을 HUG에서 대신 내어주기 때문에 다음 집으로 이사갈 때도 심리적 부담을 많이 덜 수 있겠다.

 

 

이 글을 보고 있는 사람이라면 전세보증보험에 대해 알아볼 의지도 있다고 생각이 되어 가입이 가능한 물건이라면 무조건 가입하길 권하고(보증료 HUG기준 0.115% ~ 0.154%. 2억 기준 2~30만원 수준) 특별한 사정이 있지 않다면 유사 조건 보증금이 높더라도 보험 가입 가능한 물건만 보길 강력히 권장한다.

 

내 보증금은 소중하니까.

 

 

 

전입신고와 확정일자 받기

요즘 전입신고, 확정일자의 중요성은 모두가 알고 있어 따로 언급하지 않아도 될 정도이지만

너무 중요한 내용이라 짚고 넘어가려 한다.

전입신고는 해당하는 주택에 주거하는 법적으로 대항력이 있는 임차인(뭔가 쎄보인다)이 되기 위한 필수 과제다.

확정일자는 우선변제권을 부여 받는 과제인데, 전입신고와 같이 받아야만 효과가 있다.

 

전입신고만 하고 확정일자가 없는 경우, 내가 사는 집이 경매로 넘어가 낙찰되어 매각된 돈을 배당할 때 후순위가 되어 배당을 받을 권리는 있으나 선순위에 배당하고 남은 돈만 배당을 받게 된다.

내가 전입신고를 한날의 다음날 00시부터 전입신고의 효력이 발생. 대항력 있는 임차인이 됨과 동시에 확정일자를 받아 놓았다면 우선변제권 또한 부여 받게된다.

 

확정일자는 내가 전입하기 전에도 부여받을 수 있는데, 확정일자만 미리 받아놓는다고 해서 아무런 효력이 없고 미리 받아놓은 날짜가 1월 1일이어도 전입신고를 받은 날이 1월 7일이라면 1월 8일 00시부터 대항력과 우선변제권이 부여된다.

 

이 도장이 뭐라고.. 일어나선 안되겠지만 자칫 몇억짜리 도장이 될수도 있다.

우선변제권이 있다면 내 전입 신고일+1일 이후에 발생한 근저당(대출)보다 먼저 배당 받을 수 있는 권리 있는 것.(뭔가 전입신고만 해도 당연히 있어야 할 것 같은데.. 전입신고는 왜 또 다음날 00시부터...)

 

다음날 00시부터 대항력이 생기는 것을 악용한 사기 또한 있는데, 그 사이에 임대인이 대출을 받아버리면 전입신고+확정일자를 받더라도 근저당보다 후순위가 되기 때문에 이를 일부러 경매로 넘기고 임차인의 보증금을 떼어먹는 사기도 있는 것으로 보인다.

따라서 전입신고+확정일자를 받는다고 100% 보호 받을 수 없다는 말.

 

정리하면 전입신고+확정일자는 전입하는 날, 무조건 바로 가서 해야한다.

 

 

국세완납증명서와 지방세완납증명서 요구

이 두개의 서류를 요구하는 것은 임차인의 권리이다.하지만 공인중개사, 임대인은 이를 먼저 고지하고 전달해주지 않는다.

 

이 친구들이 필요한 이유는 전세집이 경매로 넘어갔을 때 경매로 집이 매각되고 난 후 매각된 돈을 배당 순위에 따라 나눠주게 되는데 임대인이 체납을 했다면 체납된 날짜를 기준으로 나의 대항력+우선변제권 기준일보다 앞에 있을 경우 세금부터 배당을 하게 된다.

 

여기서 문제가 발생하는데 세금 체납 여부가 등기부등본에 등재되는 시점이 늦어 내가 등기부등본을 확인했을 때는 체납여부가 확인되지 않았으나 나중에 등재되는 경우(기준일은 체납일 기준이고 등재만 늦는다.) 임차인이 등기부등본만 봐서는 알 수 없다는 점.

 

 

따라서 이 두개의 서류를 요구하고 현재 시점 기준으로 체납이 없다는 것을 보고 계약해야한다.

 

 

 

전월세 실거래 데이터 확인 / 시세 확인

2022년 8월 23일 서울주거포털에서 전·월세 실거래 데이터 분석 정보를 제공하는 '서울시 전월세 정보몽땅' 을 공개했다. (그래서 이 포스팅을 작성하게 되었다.)

 

전·월세 임차물량 예측, 지역별 전세가율, 전·월세 전환율을 공개했다고 한다.

 

전·월세 임차물량 예측정보는 새로운 전·월세가 임대차 시장에 나오는 것을 계약이 만료되는 시기로 예측하여 어느정도 물량이 나올지 수치로 보여주는 것이고 이 다음 집을 어디로 가야할지 계획을 세우는 척도로 사용 가능하도록 기능을 제공한다.

 

 

 

 

담보대출금액, 전세가격이 매매가를 웃도는 깡통전세를 사전에 확인하고 피할 수 있는 척도를 제공하기 위해 있는 '지역별 전세가율' 데이터는 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보증보험 가입 시 보증금액‧유형 등이 동일한 조건의 주택에서 보증료율 상향기준을 부채비율 80%로 설정하고 있는 점에 착안해 80% 이상‧90% 이상 지역을 구분하여 공개, 임차인은 깡통전세 여부를 미리 알아볼 수 있다.

 

지금까지는 온라인 상에 공개된 시세 정보에만 의존하다 보니 주변에 비해 높은 전세가율이 형성된 주택인 줄 모른 채 임대 계약을 하는 피해에 노출돼 있었다.

동일 층‧면적에서 실제 거래된 매매가와 전‧월세 가격을 매칭한 '전세가율' 정보는 전세가율이 높은 지역에서 전‧월세를 계약할 때 해당 물건과 유사한 주택의 매매가가 어떻게 형성돼있는지 확인하는 데 도움이 된다.

 

 

또한 전월세 전환율 같은 지표도 제공하고 이는 앞으로 이사갈 지역, 갱신계약 시 협상에 데이터를 사용할 수 있도록 제공한다고 전한다.

 

서울시 전월세 정보몽땅

전월세 정보몽땅 | 알림소통 | 서울주거포털

 

해당 페이지 하단에 사용법을 웹툰 형식으로 풀어낸 자료도 있다.(아주 아름답고 모범적인 사례만 있지만..)

 

전세를 살면 각종 위험에 노출될 가능성이 높다.

'주거안정' 이라는 말을 뉴스에서, 정부에선 많이 얘기하지만 과연 세입자의 고충을 그들이 얼마나 알까.